Когато човек търси кредит, първата му реакция често е да сравни лихвите на няколко банки. На пръв поглед това изглежда логично – по-ниската лихва би трябвало да означава по-изгоден кредит. На практика обаче банковите оферти съдържат много повече условия и две предложения с почти еднаква лихва могат да се окажат доста различни като общ разход. Именно затова една от основните задачи на кредитния консултант е да направи реално сравнение, а не просто да подреди офертите според рекламирания процент.
Първата стъпка обикновено е да се разгледа профилът на клиента. Размерът и видът на доходите, трудовата заетост, останалите кредити, възрастта, необходимата сума и срокът имат значение за това какви условия могат да бъдат предложени. При ипотечно финансиране се добавят стойността и характеристиките на имота, размерът на собственото участие и редица други фактори.
Това е важно, защото условията, които виждаме в рекламите на банките, невинаги са условията, които конкретният клиент ще получи. Една банка може да предлага много добра лихва при определено ниво на доход, превод на заплата и използване на допълнителни услуги. Друга може да има малко по-висока начална лихва, но да се окаже по-подходяща за конкретния финансов профил.
След това идва самото сравняване. Лихвеният процент естествено е важен, но кредитният консултант разглежда и начина, по който той се формира. Особено при дългосрочен ипотечен кредит има значение при какви условия лихвата може да се промени и как това е описано в договора.
Годишният процент на разходите, или ГПР, дава допълнителна информация за цената на кредита, защото включва определени разходи, свързани с него. И той обаче трябва да бъде разглеждан в контекста на конкретната оферта. Затова професионалното сравнение не приключва с една цифра, а разглежда цялата структура на предложението.
Месечната вноска също може да заблуждава, ако се разглежда сама по себе си. Кредит от €200 000 за 30 години естествено може да има по-ниска месечна вноска от същата сума за 20 години. Това не означава, че първият вариант е по-евтин. По-дългият срок може да увеличи общата сума, платена като лихви, въпреки по-лекото месечно натоварване на бюджета.
Точно тук добрият кредитен консултант в София или друг град може да покаже различни сценарии. Вместо въпросът да бъде само „Колко ще плащам на месец?“, по-полезно е да се разгледа какво се случва при различен срок, различно самоучастие или различен размер на кредита. Понякога сравнително малка промяна в първоначалната сума може да доведе до осезаема разлика в общия разход.
При покупка на имот размерът на финансирането е особено важен. Ако например сте избрали къща в София, продажната цена не е единственото число, което трябва да присъства в сметката. Банката може да използва оценка на имота при определяне на размера на финансирането, а купувачът трябва да разполага и със средства за съпътстващите разходи по сделката. Затова доброто сравнение на офертите трябва да отчита и колко собствен капитал ще бъде необходим.
Таксите са следващият важен елемент. В зависимост от кредита и банката може да има различни разходи, свързани с кандидатстването, оценката на имота, банкови услуги и други компоненти на сделката. Част от разходите могат да бъдат еднократни, а други да се появяват периодично.
Застраховките също трябва да бъдат отчетени. При ипотечно кредитиране може да има изисквания, свързани със застраховането на имота, а определени оферти могат да бъдат обвързани и с други застрахователни продукти. Ако по-ниската лихва изисква допълнителни платени услуги, тяхната цена трябва да бъде включена в реалното сравнение.
Кредитният консултант разглежда и условията за предсрочно погасяване. Днес може да планираме кредита за 25 години, но след време доходите ни да се увеличат, да продадем друг имот или да получим средства, които искаме да използваме за намаляване на задължението. Затова е полезно предварително да знаем какви са правилата и разходите при частично или пълно предсрочно погасяване.
Значение имат и изискванията за допълнителни банкови продукти. Понякога определена лихва е свързана с превод на работна заплата, кредитна карта, пакет услуги или други условия. Само по себе си това не прави предложението лошо, но клиентът трябва да знае какво точно поема като ангажимент и какво би се случило, ако впоследствие престане да изпълнява някое от тези условия.
Доброто сравнение отчита и практическата страна на кандидатстването. Възможно е две банки да предлагат сходни финансови параметри, но да имат различни изисквания към документите, доходите или конкретния тип имот. Това може да бъде особено важно, когато сделката трябва да приключи в определен срок.
Кредитният консултант не би трябвало просто да каже коя банка предлага най-ниската лихва. По-полезният подход е клиентът да види няколко реалистични варианта и да разбере предимствата, разходите и условията на всеки от тях. За едно домакинство приоритет може да бъде по-ниската месечна вноска, за друго – по-краткият срок, а за трето – възможността кредитът да бъде погасяван по-бързо.
Именно това превръща сравняването на банкови оферти от обикновена проверка на лихвените проценти във финансов анализ. При кредит за няколко години разликите могат да бъдат важни, а при ипотека за няколко десетилетия те могат да станат още по-съществени. Затова добрата оферта не е непременно тази с най-привлекателната цифра в рекламата, а тази, чиито общи условия най-добре отговарят на финансовите възможности и плановете на конкретния клиент.